Blog
Zakończenie umowy najmu nie zawsze oznacza, że najemca faktycznie opuści lokal w ustalonym terminie. Zdarza się, że po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy mieszkanie wciąż jest zajmowane, czy to przez byłego najemcę, czy przez inne osoby. W takiej sytuacji właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Kluczowe regulacje znajdują się w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz w Kodeksie cywilnym.
Art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do zapłaty odszkodowania właścicielowi. Odszkodowanie odpowiada co najmniej wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu.
Jeżeli jednak szkoda właściciela jest większa (np. z powodu utraty możliwości zawarcia nowej umowy z innym najemcą), może on żądać odszkodowania w wysokości rzeczywiście poniesionej straty.
Dodatkowo zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 224–225 k.c., regulujące kwestię roszczeń właściciela wobec posiadacza rzeczy bez tytułu prawnego.
Wysokość odszkodowania
W praktyce odszkodowanie najczęściej odpowiada wysokości rynkowego czynszu najmu lokalu w danej miejscowości. Właściciel nie jest ograniczony do kwoty czynszu ustalonej w umowie, która wygasła i może żądać kwoty wyższej, jeśli rynkowe stawki czynszów są większe.
Jeżeli lokator bez tytułu prawnego odmawia zapłaty, właściciel może dochodzić należności przed sądem, a także wystąpić o eksmisję. Roszczenie o odszkodowanie ma charakter niezależny od roszczenia o opróżnienie lokalu. Właściciel może dochodzić obu roszczeń jednocześnie.
Szczególna sytuacja osób uprawnionych do lokalu socjalnego
Warto zwrócić uwagę na wyjątek przewidziany w art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Osoby, wobec których sąd orzekł uprawnienie do lokalu socjalnego, a gmina nie dostarczyła im jeszcze lokalu, mają obowiązek uiszczać jedynie odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki byłyby zobowiązane płacić w lokalu socjalnym. W praktyce oznacza to znacznie niższe kwoty niż rynkowy czynsz. Różnicę między odszkodowaniem a faktyczną szkodą właściciela pokrywa gmina.
Przedawnienie roszczeń
Roszczenie o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu ma charakter okresowy i przedawnia się z upływem 3 lat (art. 118 k.c.). Dlatego właściciel nie powinien zwlekać z dochodzeniem należności.